¿Qué son las plusvalías municipales por compraventa y qué tienes que saber?

La principal cuestión a las que nos enfrentamos cuando pensamos en comprar o vender una vivienda es: ¿quién se hace cargo de la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor? El Real Decreto de Ley 2/2004 hace una distinción con supuestos distintos, para determinar quién es el que ha de soportar el pago del impuesto, sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este impuesto municipal es directo y de carácter potestativo.

 

¿Qué terrenos tributan por plusvalía municipal?

Tributan por este impuesto, únicamente aquellos bienes de naturaleza urbana, y no por tanto los bienes de naturaleza rústica. Solo tributa el valor del suelo, y no el de la construcción.

Para tomar el valor del suelo se tiene en cuenta el valor catastral con carácter general.

No obstante, los supuestos de no sujeción más importantes que encontramos son:

  • Aportaciones de bienes y derechos realizadas por ambos cónyuges, dentro de la sociedad conyugal existen adjudicaciones, que tras el pago de este impuesto, verifican las transmisiones que se realicen en la sociedad entre ambos cónyuges.
  • Transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus descendientes, esto se encuentra recogido como consecuencia de separaciones, nulidades, o divorcios, independientemente del régimen económico matrimonial.
  • Supuestos de absorción o fusión de ramas de actividad o empresas, cuando se continúe con el ejercicio de las actividades.
  • Aportaciones obligatorias a los ayuntamientos, como cesiones urbanísticas o adjudicaciones por reparcelación.

¿Quién paga el impuesto por plusvalía?

  • Cuando se trata de transmisiones a título lucrativo, como herencias o donaciones, el encargado de pagar este impuesto será la persona que adquiera el inmueble o en su defecto aquella que adquiera un derecho real.
  • Transmisiones a título oneroso, como puede ser una compraventa. La persona que transmite el inmueble será la que se haga cargo del pago del impuesto por plusvalía, o aquella que adquiera un derecho real.
  • No se aplican a la Administración tributaria, los pactos que puedan acordar entre ellas ambas partes, en referencia al pago de la plusvalía.
  • No obstante, si la persona obligada a pagar el impuesto por plusvalía, es residente en el extranjero. La ley establece que en ese caso un sustituto del contribuyente será el encargado de pagar el impuesto, siendo este sustituto un nuevo sujeto en este negocio jurídico.

Exenciones y bonificaciones de las plusvalías

La exención más notable es la referente a transmisión de bienes que están incluidos en el perímetro delimitado como conjunto artístico-histórico, o bien aquellos bienes declarados como bien de interés cultural. Siempre que sus propietarios, acrediten que se han realizado obras de conservación, rehabilitación o mejora del propio bien.

Toda transmisión de bienes, cuya cuantía de la liquidación resultante sea inferior a 6 €, quedará exenta del pago de este impuesto por plusvalía, por razones económicas.

Bonificaciones

Las bonificaciones más importantes que presenta este impuesto, son aquellas que hacen referencia a causas de muerte, esta bonificación es potestativa para el ayuntamiento, llegando incluso al 95 % de la cuota íntegra del impuesto. No obstante, los aspectos formales los establecerá el ayuntamiento, en la ordenanza fiscal.

Otra bonificación que se aplica, se encuentra establecida en la ley 49/2002 del régimen fiscal de las entidades sin ánimo de lucro, aplicándose a los bienes bonificados en el IBI.

Elementos necesarios para determinar el importe del tributo por plusvalía

Para poder determinar la cuantía o importe del tributo por plusvalía, es necesario que prestemos atención a la base imponible y el tipo impositivo.

Base imponible

La base imponible de este impuesto, está constituida por el incremento del valor de terrenos, puesto de manifiesto con el devengo y experimentado a lo largo de un periodo de tiempo no superior a los 20 años. Para calcular esta base imponible se tendrán en cuenta dos elementos básicos, como son el porcentaje de incremento del terreno y el valor de este.

  • Valor del terreno. Se trata del valor catastral en el momento en el que se devenga el impuesto. En casos de usufructo, se sustituye el valor del terreno con la normativa reguladora del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados. Si nos encontramos ante un caso de expropiación de terrenos, el valor del justo precio, será el que se tome para calcular la base imponible, siempre que el valor catastral sea inferior.
  • Porcentaje de incremento. Este valor se calcula, multiplicando el número de años enteros que han transcurridos desde la última transmisión del bien, por el coeficiente establecido por el ayuntamiento en cuestión. Este coeficiente de puede regular dentro de los límites establecidos por las leyes de Haciendas locales.
  • Tipo impositivo. Es un dato que determina el ayuntamiento, dentro de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto, sin embargo, este no puede superar el 30 %.

Cálculo del impuesto de plusvalía

Para calcular el tributo, tendremos en cuenta los dos elementos anteriores.

El incremento del valor del terreno, es determinado de forma objetiva.

El tipo impositivo como hemos comentado, es determinado por el ayuntamiento.

Existe la posibilidad de diferencias varias cuotas tributarias, como por ejemplo:

  • La cuota íntegra: es el resultado de aplicar el tipo impositivo al incremento del valor del terreno que se ha calculado de manera objetiva.
  • Cuota líquida: se calcula minorando en el importe de las bonificaciones, el valor de la cuota íntegra.
  • Cuota diferencial: en los impuestos por plusvalía municipal, es igual al valor de la cuota líquida, puesto que no se cuenta con ingresos, ni pagos fraccionados, así como tampoco retenciones o conceptos similares.

Devengo del tributo municipal de plusvalía

Este tributo se devenga, en actos Inter vivos (Personas vivas), justo en el momento de la transmisión del bien. El caso más significativo y común es el de la compraventa, tomando como fecha del devengo, la de la escritura de la propia venta.

Sin embargo, en los casos de transmisión por causa de muerte, el devengo no se produce cuando el sujeto acepta la herencia, sino, en el momento de defunción del causante de la transmisión del bien.

Declaración del tributo por plusvalía municipal

Cuando las declaraciones sean por transmisión inter vivos, el plazo para ser declarado el bien es de 30 días hábiles (días no festivos y o feriados) desde la fecha de transmisión.

Los casos de transmisión por causa de defunción, tienen un plazo de 6 meses, ampliables a otros 6 más en caso de que sea solicitado por el interesado.

Las declaraciones extemporáneas (fuera de los plazos establecidos), aplicarán los siguientes recargos:

  • Si la fecha de presentación de la declaración, se produce dentro de los tres meses siguientes a la finalización del plazo, se aplicará un recargo del 5 %, al presentar la declaración.
  • Si esta se hace entre los tres y seis meses posteriores a la finalización del plazo, el recargo será del 10 %.
  • Entre el sexto mes y el duodécimo, el recargo rondará el 15 %.
  • Después del duodécimo mes, el recargo será del 20 % aplicando a partir del mes 12 intereses de demora.
  • Si finalmente el pago de la deuda tributaria, se hace dentro de un periodo voluntario, se aplicara al valor del recargo una reducción del 25 %.

 

¿Quién gestiona este tributo?

Los ayuntamientos son los lugares en los cuales radica la gestión de este tributo. Estos pueden delegar dicha gestión a un ente supramunicipal, siendo en este caso las diputaciones, las que se hacen cargo de esto. Las diputaciones tendrían en este caso la función de confeccionar los documentos de cobro y asistir a los contribuyentes, así como, la aplicación de exenciones, bonificaciones tanto las legales como las que son aprobadas por los ayuntamientos. Finalmente la resolución de las solicitudes de devolución de ingresos indebidos, o aquellas derivadas de la normativa del propio tributo de plusvalía, en conjunto con las atribuciones de la Ley General Tributaria y el reglamento de gestión para la inspección de tributos, se otorgan también a estas entidades gestoras.

Publicado el 9/01/2018