Proceso de compraventa de una vivienda: todo lo que debes saber al respecto
La compraventa de viviendas en España cayó entre 2007 y 2011 y, por tanto, los precios también se redujeron en el mercado. A partir de ese año, las transacciones de este tipo repuntaron ligeramente y esta tendencia continúa al alza. De hecho, al comienzo de 2017 se registró una subida de más de un 5 % en los precios de inmuebles. El tipo de viviendas más solicitadas están siendo las de segunda mano, cuya compraventa ascendió a 31.600 en enero.
Con estas cifras, es evidente que estamos cada vez más dispuestos a tener una vivienda en propiedad. ¿Quieres vender o comprar una casa? Entones has llegado al lugar adecuado. A continuación te contamos los pasos que debes seguir en cualquier compraventa de inmuebles. También te damos todas las claves que debes tener en cuenta a la hora de hacerlo.
Compraventa de viviendas: por dónde empezar
El hogar habitual o una casa de verano son espacios donde pasaremos mucho tiempo y en los que queremos sentirnos muy a gusto. Por eso, adquirir una de estas propiedades no es una decisión sencilla ni que deba tomarse de un día para otro. Entonces, ¿cuál es el primer paso que debemos dar para comprar una propiedad? Tenemos que ser conscientes del presupuesto con el que contamos. Es importante que se trate de una cifra realista, por lo que deberíamos tener en cuenta nuestro sueldo, el dinero ahorrado, la cantidad que podemos pagar al mes y durante cuantos años estamos dispuestos a asumir las mensualidades. Es preferible que contemos con algunos imprevistos que nos puedan surgir.
Cuando tengamos claro lo que podemos pagar, será el momento de decidir qué tipo de vivienda nos interesa y en qué zona. Evidentemente, nuestras expectativas deben ser realistas. Si tenemos dudas, será mejor ojear los precios de mercado para hacernos una idea de cuánto cuesta lo que queremos.
Una vez hayamos adaptado el presupuesto a nuestras necesidades, será el momento de comenzar con la búsqueda del hogar ideal. ¿Por dónde empezar? Tenemos 5 principales vías por las que podemos adquirir una vivienda:
- Agencias inmobiliarias.
- Particulares.
- Promotoras y constructoras.
- Bancos.
- Instituciones que ofrecen pisos de protección oficial.
Tras ver estas opciones debemos plantearnos si queremos un piso de nueva construcción o preferimos uno de segunda mano. En caso de elegir la primera opción tendremos que tener en cuenta que muchos de los pisos que nos ofrecen las promotoras aún no están construidos y, por tanto, si nos decidimos a comprar uno tendrá que ser sobre plano. Esta opción no siempre convence y por eso la mayoría delas personas eligen hacerse con un a casa un poco más antigua.
Para buscar viviendas de segunda mano podemos pasear por la zona y llamar a aquellas casas con carteles de «se vende». La mayoría de esos teléfonos pertenecerán a particulares. Otra alternativa es la de acudir a oficinas bancarias par que nos enseñen pisos que tengan en propiedad. Esta opción es bastante arriesgada porque muchas casas en venta tienen okupas dentro y es complicado hacerse con el poder de esa vivienda, a pesar de que la compremos.
Sin duda, la alternativa más cómoda es la de acudir a inmobiliarias cercanas a la zona para comentarles qué es lo que buscamos y cuál es nuestro presupuesto. El agente que nos atienda gestionará nuestro caso y nos llamará enseguida para enseñarnos viviendas que se ajusten a nuestras necesidades.
Cuando comencemos a visitar pisos, tendremos que analizar la relación calidad-precio. Por ejemplo, si nuestro presupuesto máximo es de 300.000 euros, seguro que vemos casas que cuesten menos pero, ¿están listas para entrar a vivir’? Nosotros somos quienes debemos decidir si adquirimos un inmueble más barato e invertimos una cantidad importante del presupuesto en la reforma o si preferimos comprar una vivienda que apenas necesite una capa de pintura en las paredes.
Una vez que nos hayamos decidido por un inmueble, será el momento de hacer una oferta. Es cierto que la casa tendrá un precio de salida, pero lo habitual es que podamos negociar con el vendedor. Es posible que si el piso se vende por 250.000 euros, lo consigamos por 240.000 y que quien vende pague la firma de escrituras. Podemos proponer diferentes ideas hasta llegar a un acuerdo. Antes de nada, es importante acudir al Registro de la Propiedad para solicitar una nota simple. Este documento certifica si el inmueble está o no libre de cargas.
El siguiente paso es solicitar una hipoteca. Puede que haya personas que dispongan del dinero al contado, pero no es lo habitual. Lo más frecuente es que necesitemos pedir un préstamo hipotecario para adquirir la vivienda. Consiste en pedir al banco el dinero que no tenemos para poder comprar el bien inmueble. Normalmente, acudiremos a diferentes entidades financieras para conseguir una hipoteca con el tipo más bajo posible y sin suelo. ¿Qué significa esto? Cuando el banco nos presta dinero, nos cobra intereses por ir devolviéndolo poco a poco y en cómodos plazos. Por tanto, ese tipo de interés debe ser lo más bajo posible. Tenemos la opción de que este porcentaje sea fijo o variable.
En cuanto al Euribor, se trata del tipo de interés al que se prestan los Euros. Cuando adquirimos una vivienda estamos obligados a pagarlo por haber solicitado la hipoteca. El Euribor puede subir o bajar, por eso nos debemos asegurar de que no tenemos cláusula suelo en el contrato hipotecario. Este tipo de cláusulas establecen que no podamos pagar menos de esa cantidad, aunque el Euribor baje. Por ejemplo, si tenemos una cláusula suelo de 3 % y el Euribor está al 1,5 % nosotros estaremos obligados a seguir pagando un 3 %.
Una vez que tengamos confirmación de la hipoteca por parte del banco, tendremos que firmar el contrato de arras. Se trata de un documento que compromete tanto al comprador como al vendedor a que la compra se haga efectiva, normalmente, en 30 días. En el momento en el que se firma, el vendedor suele recibir el 10 % del precio del inmueble. Durante el periodo que se estipula, el comprador tendrá que terminar todos los trámites para conseguir el préstamo y pagar el 100 % del importe al vendedor. Una de las cuestiones más importantes es que la entidad enviará un tasador al inmueble para comprobar el valor real del mismo.
El último paso suele ser la firma de la escritura ante notario. Ambas partes se reúnen para finalizar la transacción y hacer el traspaso de la propiedad.
Gastos derivados de la compraventa y otras cuestiones a tener en cuenta
- Si compramos una vivienda de nueva construcción estará sujeta a un IVA del 10 %.
- En caso de que el inmueble sea de segunda mano en lugar de abonar el IVA habrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Conociendo estas circunstancias, será mejor que no acudamos a un único banco para pedir el préstamo. Es preferible comparar las prestaciones de cada entidad y quedarnos con aquella que nos ofrezca las condiciones que más nos interesen.
- Cuando tengamos la vivienda en propiedad, deberemos acudir de nuevo al Registro de la Propiedad para cambiar el nombre del titular. Si hemos comprado el piso a través de una agencia inmobiliaria, serán ellos quienes se encarguen de los trámites.
- También es importante saber que lo más frecuente es que el banco solicite que nosotros paguemos al contado al menos el 20 % del piso para que ellos sólo tengan que dejarnos el 80 % restante.
- En caso de que la hipoteca nos la concedan en un banco donde aún no tenemos cuenta, estaremos obligados a abrirnos una allí. Seguramente también debamos domiciliar la nómina con ellos e, incluso, a abrir un plan de pensiones y contratar el seguro de hogar.
Esperamos que con este post se hayan resuelto todas tus dudas sobre la compraventa de inmuebles. Si tienes cualquier consulta ponte en contacto con nosotros. En DeluxEstates estaremos encantados de ayudarte.
Publicado el 6/10/2017